压线“达标”业主大会决议被撤销 程序瑕疵导致撤销案件并不少

　　当前，无锡众多小区正在或正在筹划组建业委会，对小区的事项进行管理。前日，记者从锡山法院了解到，虽然《民法典》对业主大会、业主委员会的设立选举议事规则表决等内容进行了规定，但实践中，业主大会在议定相关事项或者业委会在履行相关职责时，却经常出现程序或实体的问题，相关纠纷时有发生。7Xb新江南网|江南区域知名综合门户网

　　2021年3月7日，锡山区安镇街道某小区业主委员会发布了《首次业主大会表决和选举结果的公告》，其中“业主大会议事规则”最具争议。以周某为代表的一部分业主认为，议事规则有关物业服务企业选聘、业委会运作经费确定等内容极有可能侵犯业主权益。同时，周某等人还发出质疑，业主大会的表决程序还存在违法情况。7Xb新江南网|江南区域知名综合门户网

　　原来，根据公证处的公示，小区专有部分总面积为147250.64平方米，而首次业主大会公示的数据为139500平方米，少了7000多平方米，正是这部分差额导致了不同的投票结果。据悉，参与议事规则表决的业主拥有的专有部分面积为94437.31平方米，如果按照小区专有部分总面积139500平方米来计算，那么参与表决的业主拥有的专有部分面积占总数的67.70%，刚好达到《民法典》的要求，即“制定和修改业主大会议事规则等业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。而如果按照公证处的数据计算，则这个比例为64.13%。7Xb新江南网|江南区域知名综合门户网

　　“就是这7000多平方米的差额，使得本不能达标的法定通过比例压线达标了。”基于这个情况，周某等业主认为议事规则的表决程序存在违法，应当撤销。7Xb新江南网|江南区域知名综合门户网

　　主审法官刘家强介绍，业主大会或业委会的履职，直接影响到全体业主在物业管理活动中的合法权利的行使及维护，应严格遵循法律法规进行。本案中议事规则的表决存在程序错误，导致原本不足法定比例变为超过法定比例，因此法院最终支持二楼周某等人的主张。7Xb新江南网|江南区域知名综合门户网

　　采访中，记者也了解到，其实类似的情况并不少见。在锡山法院审理的另一起案件中，原告沈某对所在小区的业委会表决程序存疑，经法院调查审理，发现参与某次业委会决议的人员构成、人数与首次业主大会选举产生并备案登记的人员不同，因此认定决议的表决程序不符合《业主大会议事规则》的规定，应予撤销。此外，会议决议存在实体瑕疵的，也面临被撤销的命运。7Xb新江南网|江南区域知名综合门户网

　　还有在业主大会议事规则的议题中，因为阐述内容含糊或不完整被判决撤销的。在议题中涉及修改业主大会议事规则的内容，应当予以明确说明和告知，包括拟修改的条款及修改内容，不得将数个应由业主大会决定的事项以不清晰、不明确的方式合并在一个议题中予以表决。7Xb新江南网|江南区域知名综合门户网

　　刘家强介绍，根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，政府有关部门和居民委员会应当给予指导和协助。因此在11月底，他向周某案涉及的小区所在居民委员会送达司法建议书，从加强指导、提供协助、引导依法维权等方面给出司法建议，希望居民委员会积极履职、把相关矛盾化解在萌芽和诉前。 （甄泽）7Xb新江南网|江南区域知名综合门户网