古都向存量要增量，南京部署未来五年城市更新行动计划

11月2日，南京召开全市城市更新工作推进会，记者从会上获悉，《南京市城市更新行动计划（2026—2030年）》正式印发，明确6大行动、18项任务，共511个项目，推动城市更新从小范围修补，向城市功能、空间品质、产业活力和民生服务的整体性提升转变。

试点五年来，南京交出的成绩单分量不轻。2024年以第一名成绩入选首批中央财政支持城市更新行动城市，并在随后两年绩效评价中连续获评A等次；23项做法入选国省可复制清单，22个项目入选省级试点。“城市更新的南京路径更清晰、更宽广、更顺畅。”南京市城乡建设委员会党委委员、副主任薛海在会上表示。

先谋后动，制度先行。南京坚持体检先行，科学设置105项体检指标，在全市划设34个更新片区、62个更新单元；坚持清单管理，实现五年行动计划和年度实施计划远近衔接，建立“谋划一批、入库一批、实施一批”的滚动推进体系。政策层面，南京出台全省首个城市更新办法，并以此为底板，构建由45项相关政策和11项技术指引配套的“1+N+X”政策体系，打通规划指标优化、建筑功能转换、施工图纸审查、消防安全保障等堵点难点。目前，城市更新立法工作正在加快推进。

城市更新不搞千篇一律。南京遴选玄武、秦淮、鼓楼、雨花台、浦口5个更新实验区，鼓励各区结合区位特点、资源禀赋，找准发展方向和更新路径；不搞零打碎敲，探索“大片区统筹、区域性更新”模式，推动由点状更新向片区提质转变。多方协同聚合力，20余名院士、大师领衔提供智力支持；110名社区营造师进社区、进项目，深度参与“梦想改造”；成立南京市城市更新促进会，为200余家行业单位搭建“政企社学研”交流平台。在石榴新村、小西湖、小松涛巷等项目中，政府、设计团队、建设平台、街道社区、居民五方共商共建共享，保障居民参与权、监督权，推动群众从“要我改”向“我要改”转变。

钱从哪里来？对上争取，近年来南京先后获得中央财政支持城市更新行动补助资金8亿元、中央预算内专项投资1.8亿元、超长期特别国债33.43亿元、省“城新贷”贴息额度2.1亿元；对外撬动，累计获得金融和社会资本投资超百亿元。政策性金融同步加力。国家开发银行相关负责人介绍，该行近两年在南京发放城市建设领域相关贷款534亿元，城市更新领域贷款余额1326亿元；全国首批、全省首单城中村专项借款落地南京，累计授信264亿元、投放185亿元；今年初，开发银行等金融机构还为六合文庙片区改造项目提供20亿元银团授信。

一批更新项目成为全国样板。石榴新村探索原地回迁为主的更新新路径，为老城零散地块更新提供创新样本；月安、尧新社区开展完整社区建设，被住建部列为试点；江心洲体育公园、D9街区、瑞金里、金智里等项目、街区先后焕新亮相。颐和路项目遵循“修旧如故、与古为新”原则，完整保留原有街巷肌理与景观风貌；浦口火车站通过文保建筑修缮、引入文博展示，再现朱自清《背影》经典场景；长江路文博街区拆除场馆围墙、打通步行环道，形成“无界博物馆”城市IP。2025年，全市生活污水集中收集率达95%，城市生命线“1+8”系统平台对桥梁倒塌、路面塌陷等风险场景实行智能监测。

规划土地要素保障持续加码。南京市规划和自然资源局局长何流介绍，围绕“规划有弹性、供地更灵活、产权能闭环”，老旧片区更新项目可灵活划定用地边界，按照“优化不恶化”原则优化日照、间距、退让等指标；增设楼梯、电梯、公共走廊等便民附属设施所增加的建筑面积，可不计入容积率；推行规划许可豁免制度，小微更新项目审批门槛大幅降低。工商业用地可采取弹性年期出让、长期租赁、先租后让等方式供应，混合开发、存量盘活路径进一步拓宽。

在“特而精、最南京”的秦淮区，一条小尺度、渐进式、微更新的路子越走越宽。小西湖首创“微型管廊”模式，破解马路拉链、空中飞线等顽疾；石榴新村探索“原地回迁、异地置换、货币回购”等多元安置方式，破解不具备征收条件的“老旧散”片区改造难题；小松涛巷采取层高3.6米的挑高设计，为小面积住户增加餐厅、厨卫等功能分区。“十四五”以来，秦淮区实施居住类城市更新项目涉及建筑面积超200万平方米，惠及群众近3万户。盘活南京第二机床厂、印染厂等工业遗存，国创园、晨光1865等园区重点培育文化创意、工业设计等产业，“工业锈带”蝶变为产业高地。

鼓楼区立足高校院所集聚、老楼宇老厂区老街区集中的实际，向存量要增量，打造环高校新质生产力策源中心。环南大聚焦科创资源承接，盘活校园周边闲置载体，已落地南大健康医疗大数据国家研究院等近20家平台、机构；环南邮盘活旧校舍和周边棚户区、国电南自老厂区，形成复合创新空间。“一街一特”建设活力街区，支持新华大厦升级为“文化+”立体园区；颐和路街区逐栋细化修缮方案，最大限度保留历史原貌。

市场主体深度参与。中国建筑第八工程局有限公司副总经理、江苏分局党委书记李未介绍，深耕南京40余年，八局在南京先后投资16个项目、总投资额约547亿元，实施鼓楼铁北、宁海路片区等标志性项目，今年又获取六合文庙片区城市更新项目。南京市城建集团发挥市级城市更新统借统还平台作用，截至2026年8月底，已与秦淮、鼓楼等8区累计签订专项借款合同19个，总额275.12亿元，累计放款189.28亿元；今年统筹推进城市更新项目29个，总投资约65.38亿元。

展望未来五年，行动计划为南京城市更新明确了“路线图”与“时间表”。创新活力提升行动中，南京将分类推进文旅、产创、商业、社区四类活力中心区建设，重点推动新街口活力街区、长江路文博街区等31个城市活力中心区；打造30个老旧街区更新改造典型案例，重点推进立力煤矿、金陵船厂等35个老旧园区、厂区更新改造，在青年人聚集的重点区域建设“最懂年轻人”的青年社区优质样板。

宜居家园焕新行动提出，推动“老房子”改成“好房子”，稳步推进城中村改造和城市危房治理，持续实现新增城市在册危房年度“动态清零”；全面完成2000年底前建成的老旧小区改造，完成约100个2005年底前建成的老旧小区改造；培育建设100个完整社区，统筹推进一刻钟便民生活圈、社区10分钟体育健身圈建设；新建、改建体育公园50个、嵌入式球类运动场地200片以上，盘活19处城市桥下闲置空间，完成300条街巷整治提升，建成60条精品街巷。

绿色生态提质、安全韧性强基行动明确，实施滨江绿道、明外郭—秦淮新河绿道等骨干绿道提档升级，改造提升城市公园绿地约50公顷，建成区绿化覆盖率不低于45%，重点实施新华大厦、紫京饭店等节能提级改造；未来五年，全市城市地下管网改造长度约1100公里，公共供水管网漏损率降至8.5%，建成区达到海绵城市建设要求的面积比例不低于80%，实施仙林大学城、南部新城、燕子矶新城等片区综合管廊建设。

历史文脉赓续、智慧治理增效行动提出，重点推进颐和路、梅园新村、六合文庙等历史文化街区和历史地段保护更新，打造一批可观、可读、可感、可享的历史文化活化利用样板项目；建设房屋建筑“一张图”，城镇房屋基础信息数字化率达95%，城市基础设施生命线安全工程有效覆盖率达85%，深化“城市信息模型（CIM）+”应用。

“城市更新没有终点，只有不断焕新的起点。”薛海表示，下一步将加快完成《南京市城市更新条例》立法工作，统筹推进新街口活力中心区、老城南片区、湖南路商圈等重点片区更新，引导金融机构、社会资本通过长期低息金融产品、REITs等金融工具支持项目实施，打造更多可观、可感、可游的城市更新地标。秉持“留改拆”并举、“小尺度、渐进式、微更新”的原则，南京将持续织补城市功能、激活空间活力、传承历史文脉，打造有温度、有底蕴、有活力的现代化城市更新南京样板。

新华日报·交汇点记者 刘霞