品区·周末侃|上海老牌开发区的N种“更新姿势”

一

位于上海西南角的漕河泾开发区，近来城市更新开展得颇为热闹。

今年6月，位于开发区北部的综合体“聚梦天地”正式官宣，60万平方米的产业和商业载体使其成为漕河泾“二次更新”的代表。

这让人想到一年前开业的鑫耀·光环Live二期，在将原地块老旧厂房等建筑推平后，重建了产城融合的新项目，也打破了开发区单一的产业功能，让商业、商办、住宅和文化场馆在同一地块彼此相容。

另一备受关注的米哈游上海研发中心，预计明年上半年交付使用。13万平方米的产业空间将作为这家本土游戏大厂的研发总部大楼，吸引更多高端产业人才来到开发区工作和生活。

此前一直“只闻其声”、稍显低调的元创未来项目，作为漕河泾开发区在“中环第一界面”的门户，建成后将作为电子信息和生命健康产业集聚的科创载体，同样预计于明年上半年入市。

聚梦天地

此外，开发区内还有去年完成微更新的新思大楼、正在探索业态与硬件同步更新的虹漕大楼、在建中的吉利集团研发中心以及梅特勒托利多“工业上楼”项目，其中“梅特勒”项目还是上海中心城区首个高端制造业的“工业上楼”。

看似开发程度已经饱和的漕河泾开发区，为何能在历经40余年发展后，找到新一轮的更新契机？

产业需求倒逼是其一。当新兴数字企业、AI新贵趋向于大体量、独栋式、可交流的大平层空间，多为老旧多层厂房且近50%的建筑房龄超过20载的老牌开发区，显然在空间品质上难以吸引新兴产业增长极进驻。

与此同时，一些深耕开发区多年的“老客户”正在经历产业升级。当科技研发与制造环节的需求联系越发紧密，老企业开始寻求新的“研发+制造”一体化空间。梅特勒托利多的“工业上楼”需求因此而来。

位于徐汇漕河泾元宇宙街区中的鑫耀·光环Live二期。 来源：上海徐汇

此外，上海正加快推进的10个商务单元试点更新中，漕河泾不仅是其中“年纪最大”的开发区，也是产城融合、职住平衡的高需求代表。

如何打破物理围栏，让“三十而立”的老旧厂房、商务楼通过城市更新变为有温度的“创新生态场”？徐汇区与漕河泾开发区携手探索了国企主导更新、小业主自发更新、多业主统筹更新、政府收储、二级市场交易和“园区反哺社区配套”等多种形式——有些已经“突围”出成效，有些还面临多元复杂的情况。

二

前不久，海智在线的新总部入驻虹漕大楼，一幢位于漕河泾开发区、建于1997年的老牌商务楼。

作为一家年服务80万家中国工厂、全球30万家采购商的非标零部件智能供应链平台，海智在线选择入驻这栋看起来“稍有年头”的大楼，理由很明确：区位稀缺性、产业生态闭环、商务成本优势以及周边的国际视野。海智在线也成为虹漕大楼启动更新改造后，首家新入驻的链主级企业。

此前，虹漕大楼像其他老旧商务载体一样，位处漕河泾开发区的早期工业用地，主要服务传统的生产制造企业。近年来，大楼自身的老旧安全隐患以及商业配套不足，开始明显制约楼宇招租和产业发展。

逐步更新中的虹漕大楼。舒抒 摄

临港新业坊城市建设管理公司副总经理杨建告诉记者，虹漕大楼内有一家已经入驻办公近17年的瑞士钟表服务企业，前两年租赁合同到期时，企业曾经很纠结，既习惯于大楼闹中取静的区位——适合钟表维修所需的实验室环境，但同时希望大楼能提升硬件环境，增设食堂和餐饮休闲服务，帮助企业吸引和留住对环境品质有要求的高端人才。

类似的企业需求并非个例。这让楼宇运营方和属地徐汇区下定决心，为这栋老楼找到合适的更新路径。

虹漕大楼更新效果图  来源：临港新业坊

最终，虹漕大楼的更新采用了合资成立基金从而变更产权方的形式，解决了老旧商务楼更新中的第一个难点——明确更新主体。现在，虹漕大楼的产权方是新成立的上海临创漕河泾私募基金管理有限公司，更新的实施单位为临港新业坊城市建设管理公司，负责大楼的改造设计、配套更新等事项。

虹漕大楼新的产业功能定位则由产权方与徐汇区共同商定。新的产业定位是打造“AI+工业制造”创新加速器，聚焦智能硬件、机器人、精密制造、工业AI等领域，形成智能制造产业集群，为入驻企业提供从研发到市场的高效配置与服务，帮助企业在降本增效中实现加速成长。

海智在线作为“链主”入驻的含金量也由此展现。企业表示，针对漕河泾开发区内的硬科技初创企业，海智在线可提供“快速找厂”、供应链管理和工业AI场景落地等三类赋能，将自己积累的工艺知识和智能体能力开放给园区企业，降低中小企业自建供应链的门槛。

“我们希望成为漕河泾隐形冠军企业的供应链基础设施。”海智在线负责人告诉记者。

位于虹漕大楼的漕河泾AI智造加速器。   舒抒 摄

此前，临港新业坊已完成新思大楼的微更新，为这座毗邻中环、建于2008年的商务楼更换了低能耗的外立面，补齐室内商业配套，增设景观节能照明和地库光感设施。看似均未触及楼宇核心结构的更新改造，却在最日常、使用最高频的细节上，让大楼的办公体验焕然一新，留住了好企业也吸引了新租户。

在杨建看来，园区商务楼更新有几点需要关注：第一是“预则立”，不能等到客户流失严重、大楼过于陈旧了才决定更新；第二是更新方式要与楼宇产业定位、企业租户的实际需求相匹配。

“现在流行将办公楼改造为酒店或公寓，但漕河泾开发区的产业载体需求仍然旺盛，我们仍坚持做商办载体的改造更新。”这一定力，则需要国企和属地政府达成坚定的共识。

三

位于徐汇区桂平路近宜山路的梅特勒托利多仪器（上海）有限公司，于1992年入驻漕河泾开发区，建设生产厂房，是全球精密科学仪器与衡器行业的代表性企业。

去年12月，徐汇区政府与梅特勒托利多达成战略合作协议，共同打造“工业上楼”项目，即在漕河泾开发区内的企业原址上，新建约6000平方米的智造空间，定制打造全球灯塔工厂和国家卓越智能工厂。新厂房预计于明年上半年竣工。

记者了解到，2023年9月上海发布《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》后，梅特勒托利多上海公司就迅速响应，提出通过“工业上楼”实现企业能级提升的构想。这家拥有120多年历史的制造商深知，车间内微小的温度变化，都会对天平传感器的生产产生重大影响。因此，“工业上楼”的方案设计和施工也面临诸多挑战。

梅特勒托利多中国区实验室与过程分析事业部总经理储锦兰介绍，精密仪器制造对防震和承重有着极其高要求。公司员工也非常关注办公及生产环境、停车位等细节的更新变化。这意味着，改造必须在生产与生活之间找到平衡。

启动“工业上楼”前，梅特勒托利多上海公司的实验室。舒抒 摄

然而，原办公楼及工厂建筑均为20世纪90年代土地批租时代的产物，涉及用地性质、容积率提升等诸多审批环节，需逐项与现行法规对接。

这也反映了漕河泾开发区更新过程中普遍存在的难题：老旧厂房与商务楼难以满足新型制造业对厂房承重、中试实验的关键需求。

但为何梅特勒托利多仍然选择在原址“崭新起航”？储锦兰说：“这体现了上海的重要性。”虽然公司已在长三角建成灯塔工厂，但上海尤其是徐汇区在核心技术的知识产权保护、高端研发人才集聚等方面，都具备显著优势。

目前，上海正积极推动产业用地综合绩效评估机制，支持在同一地块内混合配置研发、制造及公共服务配套，形成新型“智造空间”。

对徐汇区而言，梅特勒托利多“工业上楼”项目不仅是外企加大投资的示范，也是推动高端制造业转型升级、扎根中心城区的创新尝试。据悉，截至去年底，徐汇尚有约300公顷的稀缺工业用地，未来有望迎来更多重点项目和优质企业入驻。梅特勒托利多上海工厂“工业上楼”试点成功后，亦有望在徐汇进一步推广实施。

四

从梅特勒托利多在建项目出发，来到宽阔的主干道宜山路，道路南侧几片“花花绿绿”又稍显老旧的厂房建筑，让人有种“秒回”20世纪90年代的错觉。这里是漕河泾开发区典型的“园中园”，一批建成近30载的早期“桂字头”老厂房，正面临功能设施的老化。

但更大的挑战来自园区中分散的业主构成。以建于1992年的桂果园为例，3.1万平方米的用地面积、5.4万平方米的园区建筑面积中，产权单位多达30家。在这里开展改造更新，就像在居民小区开展业委会征询，要园区三分之二的业主同意方能推进。但一个园区内动辄好几幢楼，每栋楼又有多个小业主，大家各有利益诉求，推动园区的整体更新就面临多重挑战。

此时，徐汇区虹梅街道作为属地管理部门，也是上海典型的“园中镇”，在其中起到了重要的推动作用。

虹梅街道党工委副书记、办事处主任蓝天介绍，去年3月，街道牵头成立桂果园园区业主委员会，集体决策园区的发展事宜。面对园区部分大楼出现马赛克外立面脱落、设施老化，以及园区整体品质不高导致的租金水平偏低等情况，园区业委会最终商定，以自筹资金的形式对每栋楼进行外立面更新，消除潜在安全隐患。目前，园区内已有3栋大楼完成了外立面焕新。

虹漕大楼所在的虹漕园，也是多业主园区的代表。舒抒 摄

也有园区小业主坦言，对于园区楼宇的更新实在“有心无力”。一方面，小业主明白，若不提升环境品质，自己手中的物业资产早晚会“僵化”，园区也有成为“僵尸园区”的风险。另一方面，对于仅持有几百平方米物业的小业主来说，平日依靠租金维系日常经营，缺乏大规模改造的资金，也不想让手中现有的租金“打水漂”，启动更新改造的动力不足。

记者在采访中发现，更高阶的难题来自国企和政府部门对更新的“取”和“舍”，即如何下决心暂时抛开对“每平方米租金”的关注，摒除“二房东”思维，站在区域统筹的层面来推动园区更新。

在推动低效用地转型时，还要避免产业空心化，确保高精尖产业落地。这更需要政府和国企积极协同，找到平衡短期GDP阵痛和构建长期产业生态的好方法。

徐汇和漕河泾开发区已经摸索出了一些“打法”。

其中之一是探索产权归集的路径。以建于1996年的桂平园为例，园区靠近宜山路主干道，区位优势明显，但园区内现存业态复杂，含办公、生产、研发、仓储等多种形态，9家业主单位包含国企、民企以及外资企业，是典型的小业主自持园区。徐汇对园区业主的基本情况进行梳理排摸、挨家挨户上门走访后，委托第三方评估公司对房屋价值进行了评估，接下来将依据评估结果和开发意向推进园区更新。

同样位于主干道漕宝路的新漕河泾大厦，则通过引入多元业态推动载体更新。建于2000年的新漕河泾大厦曾是华美达酒店的所在地，酒店退租后曾一度空置。虹梅街道与漕河泾开发区总公司对其展开了联合招商，招引了复昇集团对该地块进行改造和价值提升。现在，地块内分别引入了“希尔顿”“城际”和“美居”等三大酒店品牌，还打开围墙实现透绿，不仅提升了区域环境品质，更有效补足了漕河泾开发区缺少不同能级酒店的短板。