自筹资金改危房，这“句号”咋画不上

南京首个产权人自筹资金危房改造项目交付一年，产权证至今未办理——

自筹资金改危房，这“句号”咋画不上

新江苏·中国江苏网讯 7月18日午后，南京市虎踞路4号5幢205室张玉延在刚装修好的新家里休息。外面烈日炎炎，家里却十分凉爽，这得益于此次楼房翻新时屋顶采用了通风隔热设计。虎踞路4号5幢作为南京首个产权人自筹资金改造的楼房，从筹备到入住前后历时近十年，张玉延亲历了这一切，他家也从老旧危房改造为两室一厅新房。如愿搬进新房，他和其他居民们却高兴不起来。因为整栋楼产权证办理阻力重重，至今未办理下来。没有产权证，他的“新改房”就没有合法身份。

交付一年多，产权证尚未办理

虽然两室一厅面积仅60多平方米，张玉延还是在家里特地安装了一整面墙的开放式书柜，柜格高低错落，放上书、工艺品，还有带门的暗格。“这是我精心设计的，房子面积虽然不大，我还是要装修出格调来。”张玉延说。

记者注意到，书柜门上印着诗句：“大漠孤烟直，长河落日圆”“常为而不直，常行而不休”。张玉延说，这两句诗是他这些年来为房屋翻建而奔忙的心情写照，“一路走来，我常常觉得自己就像在孤独的大漠中行走，没有先例可供借鉴。但我们抱着‘常为而不直，常行而不休’的信念坚持了下来。”

2014年，这座居住着26户居民的近60岁高龄两层小楼，被鉴定为C级危房。全体居民达成共识，自筹资金将小楼推倒重建。从筹划到拆迁，再到翻建完工，直到去年5月交付，居民们走过了漫长的“翻建之路”。如今，一年多过去了，产权证却还没办下来。“都说十年磨一剑，但我们到现在还没有得到一个圆满的结果。”张玉延有些懊恼地说。

虎踞路4号5幢产权证为何这么难办？综合各部门意见有三个难点：一是101室扩厨房占了公共区域，房产测绘部门无法实测该户实际面积；二是派出所要将门牌号码重新编制登记；三是206室至今未交齐工程款，造成房产部门不能对整幢楼办理老楼注销手续。

张玉延认为最难办的是第三件。“当初与代建单位签代建协议时，206室就没签字。这就导致现在代建单位也无法通过起诉的方式拿到代建款。”他非常困惑：“难道206室不交钱，我们所有业主都不能办产权证吗？”

206室虽然没有交钱拿钥匙，却破门而入并将房屋进行了装潢，如今也已经入住。这更加给测绘工作增加了难度。

业主各部门间“跑”，还是办不下来

“不办产权证，大家很不踏实。住了几十年的房子，翻建以后‘红本本’却没了，大家十分焦虑。”212室居民李小菠告诉记者，为了办产权证，几户产权人代表几个月来不停地奔走于房产、测绘、街道、鼓楼区住建部门、代建单位之间，一直得不到解决。“不办理产权证，孩子就上不了学，老人离世房产也无法过户。”李小菠说，2楼一家的孩子就因为无法入学区就读，去外面小学读书了。

李小菠向记者表达了自己的疑问：“代建协议上明确约定了，产权人的义务是协助代建单位办理产权证，怎么成了我们自己的事了？如果我们不跑，是不是3年、5年都办不下来？”

李小菠说，这几个月来，大家的心情就像过山车一样起起落落，“测绘部门来了三次，每次都无功而返。他们来的时候我们满怀希望，他们走的时候我们的心情又跌入谷底。”她认为，代建单位在向居民交付前就应该找房产测绘部门上门。测绘完了再交房，就不会有现在这一系列的麻烦事。“比如我们买商品房的时候，开发商是不是先测绘再交房？哪有等业主们搬进去以后再测绘的？”

这幢楼是南京首例自筹资金翻建的住宅，一切都是摸着石头过河。“我们居民对很多政策规定都不懂，东奔西走到处碰壁。”李小菠说。

此次翻建是在“原址、原面积、原高度”的原则上进行的。“门牌号码重新登记”，咋也成了办证“拦路虎”？张玉延表示，让大家重新登记门牌号，必然涉及地址的修改，那么还是“原址”吗？居住地址修改后，大家的户口本、身份证等一系列证件都要一起改，凭空增加了很多麻烦。

记者联系到宁海路派出所负责此事的孙警官。他解释说，他理解居民们的诉求，但翻建楼房沿用旧门牌号的做法却找不到政策依据。“像虎踞北路4号5幢这样的‘三原’翻建项目，我们是第一次遇到。按照现有的规定，推倒重建的住宅，要按照商品房的门牌编制方式。和他们原来门牌号不一样的是，多了‘单元’。”孙警官说，他现在正在按照正常流程申报，尊重居民诉求，将申请书一并放入申报材料中，等待上级部门批复。

走通自拆自建之路，需各方合力

7月20日，李小菠得到鼓楼区房产局答复。“一位陈科长向我们承诺了两件事：一是让街道将101室侵占公共区域拆除；二是与市房产局协调，是否能让已交齐代建款的业主先办理产权证。”那一天，李小菠和其他几位业主代表很高兴，认为“跑了几个月终于看到曙光了”。

另一个好消息是，宁海路街道也对居民们的投诉发来书面回复。信中提到，南京下关房产经营有限公司在交房前未及时安排测绘工作，导致目前测绘问题的产生。在接到投诉反映后，街道组织区房产局、101室实际产权人苏豪集团、南京下关房产经营有限公司在街道召开了协调会，街道联合区房产局、消防、城管执法大队，对101室占用公共空间问题进行了联合执法。101室实际居住人同意月底前恢复原状，配合完成测绘工作。目前206室尚欠建房资金23.8296万元，下一步街道将积极搭建沟通平台，协调206室尽快缴纳剩余费用。同时建议市房产部门对于已缴纳费用的住户先行办理房产证。

7月27日，宁海路街道城市管理部副部长杨爽告知记者事情的最新进展：“101室的问题目前已经解决了，30日前完成恢复原貌。现在问题的焦点是206室，由于整幢楼的伸缩缝在他家，当初建设时便与代建单位产生了矛盾，所以现在不愿意配合交款和办证。我们找他谈了三次了。”对此，他表示很无奈，“房屋产权是私人财产，即使是测绘成功了，下一步旧房产证的灭失也需要他本人自己去办理，我们不能强制他。”杨爽说，街道正在考虑从法律的途径帮助居民解决问题，委托街道司法所所长找206室产权人谈，从法律的角度向他分析利害关系。街道还将在本周六召集居民代表开会，请律师为他们支招。

南京虎踞路4号5幢这个危房翻建项目，属于城市更新领域里的自主更新。南京大学建筑与城市规划学院副教授陈浩告诉记者，国有土地上“居民自拆自建自主更新”这条路，不仅在南京，甚至在全国范围内也没有完全走通的先例。其中一个堵点，就在“确权登记”这一环节。翻建后的住宅，面积可能比原有的面积有所增加，那么增加的面积如何确权？这一点目前还存在争议。

陈浩认为，南京虎踞路4号5幢现在遇到的部分居民不配合、无法完成测绘、门牌号重新编制等问题，其根本原因是相关的一系列制度没有跟上。他说，如今我们正处在从大拆大建到城市更新的转换过程中，现有政策还不能适应城市发展的新模式和新路径。政府应该尽快出台与存量有机更新相配套的制度和政策，让百姓办事有章可循、有规可依。