杭州的产业园，正在换打法

办公楼这么难卖的年份，独栋商业办公楼走出了独立行情。

今年一季度，西溪湿地边上的西溪印卖了8个亿，2月份拿下了杭州新建商业成交金额的冠军。

操盘的是一家叫星月投资的上海民企。做了二十年产业园，地产最疯狂的那几年，住宅快钱一次没碰。西溪印是它进杭州的第一个项目。

近日，杭州市发改委、杭州生产性服务业促进会联合都市快报，跟项目公司星溪置业的总经理王小钧聊了两个小时。我们想弄明白一件事：在标准化写字楼越来越卖不动的时候，一家上海民企做的“非标”产品，凭什么能成？

“当时心是悬着的”

西溪印地块上有一幢红砖老建筑，是历史保护建筑，星月没有拆，而是用L形的玻璃体把它半抱在里面。周围71栋三四层的低密度独栋围着它。

“当时心里是悬着的，没做过历史建筑和园区融合的案子。”王小钧说，“后来呈现出来，很多客户以为我们是特意围绕这栋老建筑做的设计，其实不是，就是把它保留下来了。”

这个细节倒挺像星月在杭州做项目的整体状态，不是把上海的套路照搬过来，而是先接住杭州本地的脾气。

星月在上海做过不少“三生融合”（生产、生态、生活）的产业园，陆家嘴金融街区、张江AI未来街区都在它名下。但对星月来说，在上海和杭州做产业园完全是两套逻辑。上海是全球性都市，客户主要是跨国企业和大国企，做一件事情的决策链条比较长。杭州不一样，民营经济占了GDP的六成以上，老板们决策快，船头说调就调，客户群体集中在数字经济、电商直播、文创这些领域。这些民企老板选办公场地更看重圈层、颜值和“气味相投”。

因为客户企业特质差别很大，星月的招商打法也跟着变。在上海靠的是“筑巢引凤”，在杭州这边则变成了“以商招商、以圈层带圈层”。

相比国企、国资做产业园，王小钧觉得，民企做产业园，真正体现差异度的是产业生态运营方式。西溪印的运营团队会提前介入入驻企业的决策环节，快速响应企业的注册、选址、政策匹配等需求。更重要的是，他们摸透了老板们对文化归属感和对生活质感的隐性需求，把办公空间、社交场景和在地资源串在一起，织成一张有温度的信任网络。

做产业园是个重投入的活儿，但星月在行业高周转的年代坚决没碰住宅。“人的野心不能放纵，一旦尝到甜头就收不回来了。”

谁在买花园独栋

西溪印的主力户型在500平方米左右，最大的有1500平方米，总价1500万元到3000万元，毛坯交付。

从已经入驻的企业来看，这类独栋卖的主要是“企业门面”和“老板情怀”，适合三五十人的成长型到成熟型企业，比如数字经济研发、大企业区域总部、文创公司等。

王小钧说，项目最初定位的客户是浙江本地企业，结果开售之后发现，买家大部分来自全国甚至海外。目前去化率在70%到75%之间，业主里有能源上市公司、AI产业链上下游企业、各类服务平台，还有一家从阿里体系延伸出来的上市公司，拿这里当产品展示的前哨站。

西溪印不是孤例，杭州的花园独栋办公楼赛道正在多点开花——之江板块的西投横创中心“十二云峯”，每栋1330到1407平方米，一企一栋，2024年登顶克而瑞杭州金盘榜办公楼销售金额第一名；云城核心区的云耀时代总部产业园2025年7月开工，走的是“枢纽型生态总部”路线；萧山钱湾智谷的整栋租金比周边写字楼高出40%。

克而瑞的数据显示，2025年杭州办公楼成交排名靠前的项目，高度集中在之江、未来科技城、钱江世纪城、留下这些产业基础扎实的板块，成交均价在每平方米2万到2.8万元之间。“市场资金在向有产业生态支撑的区域集中。”

产业园的下一代

王小钧认为，产业园的演进经历了三代：第一代是孤岛式的工业区，第二代融入了城市，第三代则是没有围墙、完全开放的“景区”，它把自然、历史、商业和生活糅在一起。

在这条路上已经有不少先行者。上海闵行的星月·陆家嘴金融街区，把法式独栋藏在洋泾内环的绿树深处；北京明谷科技园拆掉了围墙，腾出1000平方米的绿地和600米步道，做成了一个“城市会客厅”；MAX科技园在上海美兰湖的项目，把滨水开放空间和立体景观直接接进了园区；小米昌平的科技园用了生物识别和智能安防，在安全可控的前提下让园区和城市无缝衔接。

西溪印的“非标”体现在几个地方：1.4的容积率，地下5.1米的层高可以隔出两层，综合使用率大约163%；园区里的道路弯弯曲曲，像江南的里弄；建筑设计是GAD的孟凡浩，室内是谢柯，两个都是各自领域的顶尖人物；样板间没有按传统办公楼来布置，一组做成了“合伙人平权办公室”，没有主位；另一组偏向生活场景，专门适配20到50人的小而美公司。

运营上也走了非标准的路子。西溪印以出售为主，天使投资这块没有大力推，“业主大多是成熟企业，融资渠道比较多”。

“标准化这条路越来越走不通了。”王小钧说，“以前是城市做大规划，政府牵头，我们跟着做小的项目。以后的产品必须突出特色。标准化越来越难行得通，同质化严重的可能会被淘汰。”