1万元起拍一套房，20多人已报名！杭氧宿舍这套“老破小” 到底值多少钱

“1万元就能在杭州买套房？”这不是段子，而是阿里拍卖平台上真实发生的一幕。

这两天，拱墅区文晖板块的杭氧宿舍，一套建筑面积约32.07平方米的房源挂牌拍卖，起拍价仅1万元，折合单价约312元/平方米，瞬间引爆市场。截至记者发稿前，这场拍卖已吸引超过1.7万次围观，22人报名参拍，1100余人设置提醒。

当下的杭州二手房市场，100万元左右的市中心老房源颇受欢迎。现实情况到底如何？

房地产业内人士表示，“走俏”的背后，是一套好地段老破小最真实，也最残酷的定价逻辑。

地段是真香

房子是真老

从地理位置看，杭氧宿舍可以说是“老天爷赏饭吃”。

它位于文晖板块核心，距离地铁5号线杭氧站仅300多米，杭州嘉里城、长寿桥岳帅小学等配套环绕，被次新房锦尚和品府、中海望庐等一众楼盘包围，地段寸土寸金。

我们实地走了一遭，发现小区虽然紧邻繁华，内部却闹中取静。“但这份‘静’，更多是老旧带来的沉寂。”多位房产经纪人告诉我们。

在东部软件园上班的95后程序员李枚租住在这里已有一年多，她租了一套40多平方米的一居室，月租金2000元。“住这边确实方便，公交地铁都近。”李枚说，“但如果手头有200万元的买房预算，我不会考虑这里，宁可买在远一点但有地铁的新小区。”另外一对租住在同小区的年轻夫妇则表示，已在城西购买了新房，“等装修好了，就住过去”。

这或许是当下许多年轻人的心声。李枚对房子的顾虑，也直观体现在这套拍卖房的现状上。

根据阿里资产平台信息，这套杭氧宿舍39幢6单元102室的房子，为一室一厅一卫，位于1楼。从实拍图片看，室内墙面有脏污，天花板存在起皮脱落风险，装修一般。屋内仍有居住痕迹，还没完全腾空。不过，房源附带一个已改造为厨房的院子，安置了油烟机和操作台，实际使用面积有所增加，算是一个亮点。

起拍价是“噱头”

市场价才是“准绳”

“1万元起拍”，极低的起拍价，是拍卖平台惯用的流量密码。

那么，这套拍卖房到底值多少钱？

在大型中介平台，杭氧宿舍目前挂牌有13套房源，单价最低的一套约2.17万元/平方米。而据杭房数研统计，今年4月至6月，杭氧宿舍成交的6套房源，单价均在2万元/平方米出头。

就在一周前，阿里平台的司法拍卖刚刚成交一套杭氧宿舍14幢3单元304室，建筑面积51.33平方米，起拍价88万元。最终14人报名，经过48次延时，以125.2万元成交，折合单价约2.44万元/平方米。

“那套房子的楼层和户型在小区里算比较优质的，成交单价接近2.5万元/平方米，已经偏高了。”板块内多位资深经纪人表示，顶底楼层，通常有一定价差。此次拍卖的102室是底楼，也不是优质学区房，最终成交价大概率会低于上一次。

他们表示，失去了“学区”这个老房子的“护城河”，房子的价值会更多回归到居住与通勤本身。

事实上，放眼整个杭州二手房市场，低总价刚需房正是当下成交的主力军。

杭州贝壳研究院数据显示，5月份杭州市区二手房共成交9087套，已连续3个月站上9000套成交大关，创近6年同期新高。而撑起这波热度的，正是总价200万元以内的房源——其成交占比已高达56.1%，并且还在逐月攀升。

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