“娃娃业主”的房产也不能随意抵押、过户 杭州六部门协同保障未成年人不动产权益

监护人应当听取八周岁以上未成年人意见

杭州市规划和自然资源局、杭州市中院、杭州市检察院、杭州市公安局、杭州市司法局、杭州市住保房管局六家单位，近日联合召开《协同保障未成年人不动产权益的工作指引（试行）》媒体通气会。

这一工作指引，是杭州依法保障未成年人不动产权益的一项制度创新，为不动产法治领域建设提供了有益借鉴，在全国尚属首创。

未成年人房产被监护人随意抵押 这类情况今后将严格杜绝

现实生活中，父母基于规避将来过户转让的税费、为子女购置婚前房产、择校就读等各种因素考虑，将自己出资购买的房产登记在未成年子女名下的情况越来越常见。因长辈赠与、继承、拆迁安置等因素，未成年人名下拥有不动产的情形也并不罕见，“娃娃业主”越来越多。

从《中华人民共和国民法典》的角度来看，登记在未成年人名下的不动产一般而言可以理解为父母将房子赠送给未成年子女，属于赠与行为。从登记实物的角度来看，未成年人也可以被登记为房屋所有权人。

去年，杭州曾发生过一起侵犯未成年人不动产权益的事件：爸爸染上赌博恶习，赌光了名下的房产后，将未成年子女的房产也全部抵押了出去。

未成年子女的房产，是拆迁安置房。后来，爸爸难以承担债务，被债权人起诉至上城区法院，要求拍卖用于抵押的未成年子女名下房产。

法院审理后认为，根据《民法典》规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

法院审理后还发现债权人并非第一次用未成年人房屋作抵押进行放贷，未尽到合理注意义务，未能构成善意取得，因此判令对未成年人持有的房产份额不得拍卖，算是保住了房子。

今后，类似这种未成年人房产被监护人随意抵押的情况，将被严格杜绝。

涉及处分未成年人不动产

必须所有监护人到场

且要听取八周岁以上未成年人意见

《协同保障未成年人不动产权益的工作指引（试行）》体现了事前预防、全程联防和探索前瞻三方面特点。

事前预防方面，登记机构在办理涉未成年人不动产交易过户、抵押时，向买受人或抵押权人出具风险提示书，提示其应尽义务及可能存在的不利法律后果。涉及处分未成年人不动产的，须所有监护人到场，涉及委托办理的，对公证文书和意愿实行“双核查”。

此外，“在办理涉未成年人不动产交易过户、抵押时，监护人应当听取八周岁以上未成年人意见”。

全程联防方面，六部门之间实行线索互通、信息共享、风险联防和个案会商研判。如指定监护人（变更监护权）的，应及时告知登记机构。登记机构发现涉案违法犯罪线索，应及时通报公安机关；监察机关及时开展法律监督确保未成年人不动产权益落实到位。

同时，积极探索前瞻性方法，按照自愿为主、试点先行的原则，探索对涉未成年人不动产处分后的资金进行公证提存。发挥杭州不动产数智转型的先发优势，依托全市部门间数据的深度共享，探索领域内的大数据治理。