房价最多跌了近40%！教育改革打破杭州学区房神话

前几年，杭州名校学区房曾是楼市的“硬通货”，“只涨不跌”的神话裹挟着众多购房者，或主动或被动地砸重金买下学区房。

然而，从2021年下半年开始，学区房走下神坛。最近，有网友在社交网络平台发帖称，自己在2020年底顶峰接盘，买了一套西湖区求是小学分校学区房，如今不过两年，这套买入成本500万元的房子已经跌了100万，堪称“血亏”。

该帖子引发众多网友的共鸣。在评论里，大家纷纷感同身受晒出自己的学区房亏本账：“我西湖区的房子从400万元跌到300万元”“我290万元的老破小已经亏了80万”“我2021年接盘学区房最高峰，现在跌了100万，心碎”“我朋友在文鼎苑高点10.8万元单价接的，现在房子单价7万元不到”……

帖子截图

学区房价格普降背后有不少深层次原因，教育改革无疑是其中一个因素。

今年学区房成交旺季不旺

曾涨得最凶的如今跌得最猛

往年的三四月份，是杭州学区房成交旺季。但今年同期学区房成交却波澜不兴。一位从业多年的资深中介经纪人说，今年主城区的老破小学区房量价齐跌，除了保俶塔实验学校和卖鱼桥小学之外，大多数学区房小区的成交套数都在个位数。

钱报美好生活研究院统计了近年来成交比较活跃的杭州“第一梯队”和“第二梯队”学区房，对比这些学区房在2021年上半年高峰期的成交均价和今年三四月份的成交均价，发现了一些明显特征。

曾经涨得最凶的学区房，如今跌得也最猛。

2020年和2021年上半年，学区房最疯狂的时候，头部学区房小区屡屡爆出“天价”成交案例。比如学军小学本部的文二新村，一度有房源成交单价超过14万元。透明售房网的数据显示，今年4月，文二新村成交均价为74513元/㎡，相比高峰期102075元/㎡的均价，跌去30%；同一学区的求智巷小区，今年4月成交均价70380元/㎡，比高峰期的112791元/㎡跌了约38%。

被称为“孟母盘”的文鼎苑，2021年高峰期成交单价也屡屡超过12万元，但今年4月，该小区的成交均价为62560元/㎡。前文所写的那位单价10.8万元接盘文鼎苑的朋友，如今房价跌去4万元/㎡，心里肯定不是滋味。

杭州学区房价格一览

教育改革持续推进

学区房概念逐渐弱化

潮新闻记者采访了多位中介经纪人和买学区房的家长，以及教育行业的专业人士，大家普遍认为，杭州学区房概念弱化、价格回调，已是不争的事实。其背后的深层次原因，或归为三方面：一是近年来教育改革的努力开始显现威力，二是买家对学区房的观念和态度发生转变，三是一些市场客观因素对学区房的成交造成一定影响。其中教育公平化改革是最关键的。

一位教育行业的专业人士认为，这两年杭州推出多项教育改革，包括公民同招、民转公、集团化办学、双减等，这在很大程度上弱化了学区房概念。“这套教育公平化改革组合拳环环相扣，随着双减的落地、落实，让小学阶段不用那么鸡娃，而集团化办学后，满城都是名校学区房。”他说。

长年工作于长寿桥、安吉路一带的资深学区房中介阿南（化名）说，近一年明显感觉到来看房的家长更淡定了，慢慢看、慢慢挑的多了，不像以前，一套学区房出来，几家人抢着买。

10年前，徐露（化名）为了让女儿读长寿桥小学本部，在孩儿巷附近买了一套老破小，一家人挤在50多㎡的小房子里，一住多年。后来，随着长寿桥岳帅校区的投入使用，徐露发现原先女儿班上的老师不仅会在本部上课，也会去分校教学。这意味着，住在文晖次新小区大房子里，一样可以享受长寿桥本部的师资教学。

不只长寿桥小学，西湖区学军小学、求是小学、保俶塔实验学校等，都在杭有多所分校，部分本部与分校之间师资共享。

“90后”家长成买房主力

不愿为了孩子将就住老破小

除了教育改革让很多家长不再对学区房有执念，当90后家长成为买房主力，他们的居住理念也开始影响到学区房市场。

去年，孩儿巷那套学区房完成使命后，徐露就打算把它卖掉。可房子挂了大半年，一直卖不掉。

“现在的年轻人，买房观念和我们这代人完全不一样。90后成了学区房的主流买家，他们本身成长在物质较为丰裕的年代，对生活品质要求较高，这些家长大多不愿为了小孩读书，将就住老破小。”在接触完几个看房客户之后，徐璐有了这样的感慨。

方芳始终记得几年前去看文三街本部一套学区房时的情景，“没有电梯，楼道里堆满杂物，挤得脚都不知道往哪里踩，当时我就打了退堂鼓。”

不只老破小学区房在市场上逐渐落寞，哪怕一些房龄相对新、曾经人人追捧的热门学区房，如今也会被高要求的90后们“嫌弃”。

滨江区的热门学区房东方郡，2021年上半年最高点时能卖到6.5万~7万元/㎡，但近期成交价降到了5.6万/㎡左右。一位滨江区资深学区房中介告诉记者，东方郡户型老了，89㎡的房子大多只有两房，很多客户不喜欢。“如今像御滨府这样的次新房更受欢迎，最近刚成交一套12楼的101㎡三房户型，总价700万元左右。”

其实，从杭州学区房这两年的价格对比中也可以看到，学区房里价格跌得多的，主要还是市中心老小区。像南星桥板块的胜利小学新城校区和胜利实验小学的学区房，价格仍然坚挺。有业内人士表示，南星桥板块价格坚挺，更重要的是地段和豪宅属性，“学区”价值在其总价中可能仅占一两成。而一些老破小学区房，“学区”价值占比高达60%以上。

学区房不是必需品

退一步也可以海阔天空

在中介经纪人看来，除了教育改革和买家观念转变之外，学区房不再火爆，还有一些市场客观因素的影响。

一位西湖区资深学区房中介说，最近几年，很多人收入受影响，买房也变得更谨慎、更保守。“以前很多买家虽然预算也不一定很充足，但因为对未来收入预期比较乐观，往往咬咬牙买下学区房。而今年手头不少看学区房的客户，如果房价跟房东那边谈不下来，立马放弃。”

另一位资深经纪人则表示，市中心几个学区连续几年生源爆表，有家长担心买入后不一定能入学，这也对老破小学区房的成交量有影响，久而久之，价格就降下来了。

一位购房者说，房子可能是必需品，但学区房不是必需品，现在网络教育那么发达，很多名师在网络平台开课讲解，住品质好、年代新的普通学区房一样可以海阔天空。