设专门账户、不提倡现金分红……南京征集小区公共收益管理意见

6月16日，南京市住房保障和房产局发布《南京市住宅小区公共收益管理办法（试行）（征求意见稿）》，面向全社会征集意见，为全市小区公共收益划定统一管理标准。

电梯广告收益、地面停车费、配套用房租金……长期以来，这笔藏在小区里的共有资金，是业主和物业矛盾高发点，账目模糊、资金被挪用、业主分红无门等纠纷常年频发。

公共收益须开设专户

可用来补贴物业费

此次起草的南京物业新规，核心内容可以概括为三句话：小区公共收益从哪来？属于谁？怎么花？

先看“从哪来”。新规明确划定了五类收入属于公共收益范畴：

共有道路或场地停车收益；共有场地、屋顶及外墙、电梯轿厢等投放广告及开展商业活动收益；共有房屋经营收益；违约金、赔偿金、旧设备残值等；公共收益利息等其他收入。

再看“属于谁”。从归属来看，小区业主是公共收益所有人。同时，业主、业委会、物管会、居委会共同构成监督主体；物业管理行政主管部门、市场监管部门、街道办事处则依法履行监督指导职责。

至于“怎么花”，新规对资金管理和使用作出明确要求。

在资金管理上，公共收益应开设专门账户，坚持“收支两条线”，鼓励业主优先选择市级物业主管部门开设的免费公用专户，开设账户时须授权银行将账户信息推送至“阳光物业平台”，实现数据公开。

在使用方向上，经业主共同决定，可用于：

补充住宅专项维修资金；公共维修、更新、改造费用及业主大会、业委会工作经费；补贴物业费、公摊水电费、系统科技服务费等；业主大会决定的其他支出。

除此之外，新规压实公示监管义务，要求公共收益收支明细，必须在小区显著位置、“阳光物业平台”、业主微信群等线上线下渠道同步公示，线下公示期不少于30日。

本次公开征求意见的截止日期为7月17日，市民可以登录南京市住房保障和房产局官网查看，并通过nanjingwuye@163.com邮箱反馈意见。

不提倡以现金、购物卡等形式

给业主直接发放公共收益分红

鱼禾财经关注到，新规中有这样一句话：“不提倡以现金、购物卡、实物等形式将公共收益直接发放给业主。”

此前多年，小区发公共收益红包都是楼市的热门话题。不少小区直接拿出公共收益结余，给业主发放现金福利，业主拿到“真金白银”，满意度大幅提升，这也一度成为各个小区展示业主自治成果的亮眼名片。

南京本地不乏出圈的小区分红案例。例如，建邺融侨中央花园是南京较早大规模分红的小区，2025年末，小区业委会拿出公共收益结余的117万元，按照房屋产权面积分配，每户可领取数百元现金，业主也可选择直接冲抵次年物业费。

而在2024年11月，雨花台区仁恒翠竹园更是大手笔分红，每户发放2000元公共收益，整场分红累计支出突破500万元，一度刷屏南京业主朋友圈。

据鱼禾财经不完全统计：六合荣盛雨荷苑、鼓楼龙江聚福园西园、六合荣盛金陵学府、河西金马郦城东园、江北高新新城花漾紫郡、玄武区墨香山庄、秦淮区皇册家园、玄武区湖景花园、江宁区百家湖西花园、江宁美丽新世界小区、江北大华锦绣华城榴美颂、江北万科璞悦山、江宁万科翡翠公园等小区，均曾按照以上形式进行分红，每户分到几百到上千元不等。

有业内人士指出，直接发红包虽能让业主获得实惠，但也存在长期治理隐患。比如，不少小区一次性分光结余后，次年电梯维保、绿化改造等无资金可用，只能上调物业费或临时向业主集资；部分小区分红标准、核算流程未经过完整业主大会表决，引发分配公平性争议；还有小区因频繁现金支取，账目流水混乱，增加审计核查难度。

因此，新规不提倡以现金等形式将公共收益直接发放给业主，并非禁止业主享受红利，而是引导资金优先留存用于小区长效维护，剩余部分可通过抵扣物业费、完善公共配套等长效方式惠及全体业主。

博恩花园等多个小区起诉物业

追讨公共收益胜诉

细看那些曾给业主发过红包的小区，几乎都有一个共同前提：业委会运转良好，公共收益账目相对透明。但大多数小区并不具备这样的条件，公共收益长期沦为“糊涂账”。不少物业公司直接占用、随意支配这笔共有资金，业主们往往只能通过诉讼讨回公道。

江宁“超级大盘”博恩花园，就是最具代表性的一个案例。这个建筑面积超百万平方米、住户逾7000户的小区，公共收益的“盘子”相当可观。2016年起，万园物业进驻后，利用公共区域广告、场地租赁等资源产生了大笔收入。

然而，物业非但没有按规定公示账目，反而擅自将收益用于填补自身开支，仅2022年二季度，就有10万元公共收益被拿去发放车库管理人员的工资。2023年5月，博恩花园业委会正式启动追讨诉讼。2025年11月，法院判决万园物业返还771万余元公共收益及利息。

如果说博恩花园的胜诉，给无数正在维权的小区打了一针强心剂，那么河西苏宁睿城的判决，又为这笔钱的追讨提供了更具体的范例。

2012年7月起，莲花物业南京分公司为苏宁睿城提供物业服务，小区停车费、电梯广告费等，一直由该物业收取。但2013年至2023年底服务小区期间，莲花物业从未向小区业委会及业主支付公共收益。

于是，业委会将莲花物业南京分公司和总部告上法院，诉请莲花物业向业主们支付公共收益约341万元。最终法院判决，莲花物业南京分公司需支付业委会公共收益205万元及利息，如南京分公司的财产不足以履行，则由莲花物业总部承担补充清偿责任。今年4月，这笔公共收益已全部到账。

有法律界人士指出，近年来，业主跟物业公司打官司追讨公共收益的案件越来越多，而且胜诉的概率很大。据鱼禾财经不完全梳理，除了上述两家小区之外，天泽苑、华汇康城、江畔明珠广场、颐和南园、水月秦淮等，都成功向物业追回小区的公共收益。

梳理系列司法案例不难发现，胜诉的小区背后，都站着一个敢于“较真”的业委会。但诉讼周期长、成本高，并非每个小区都能复制。由此看来，正在征集意见的新规的初衷，正是从制度层面把好小区“钱袋子”，让业主不必对簿公堂，也能看住每一笔共有资金，守护自身权益。