“双下调”对楼市影响几何？

9月24日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行宣布将降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右，下调二套房贷最低首付比例到15％。

今年以来，住房商业贷款利率连续下调。以南京为例，1月，首套房贷利率下限从LPR-20基点调整为LPR-30基点，最低3.9%；2月，5年期以上LPR从4.2%调整为3.95%，南京首套房贷利率调整为3.65%；5月，“5·17”楼市新政出台，首套房贷利率降至3.2%；7月，央行下调1年期、5年期以上LPR，首套房贷利率最低降至3.05%。近日举办的南京金秋房展会上，多家银行表示，首套房贷利率最低可至2.95%。

与之相对的是，存量房贷利率依然高企。去年9月，央行启动首套房存量房贷利率下调，超过23万亿元的存量首套房贷利率下调，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%。有的二套房存量房贷利率仍高至5%以上，因而许多居民选择提前还贷。据统计，截至今年二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额相比年初净减少约3255亿元。

由于存量房贷与新发放房贷利率之间差距还很大，购房者对存量房贷利率下调呼声较高。今年6月，民进江苏省直经济与法律一支部委员马乐乐曾提交一份建言，建议相关部门尽快消弭存量房贷与新增房贷的利率差。

此次新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数1500亿元左右，有助于促进和扩大消费，减少提前还贷情况，压缩违规置换存量房贷的空间，保护消费者合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

2020年购买首套房的南京市民孙京，目前房贷利率是4.2%，获悉存量房贷利率即将下调后，他算账发现，如果按照目前新购入首套房执行的利率，自家还贷月供减少645元，总计可以比原先节省23.2万元利息，“不知道是否真的会降这么多，我很期待！”

“下调二套房贷最低首付比例到15％”，对购房人来说是一大利好。潘功胜表示，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平，15%只是最低首付比例。

记者了解到，不少有住房改善需求的市民，面临旧房卖不掉、再购置新房首付提高、贷款利率相对较高的问题。目前的市场环境下，卖房周期变长，受限于首套房没有卖掉而不愿购买新房的市民不在少数。南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示，新政策将对当下房地产市场起到一定的刺激作用，“这一政策对改善型需求购房者是重大利好，可以实现以旧换新，助力楼市去库存。”

此外，人民银行还将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。吴翔华认为，保障性住房再贷款用于收购开发商的库存和存量房作为保障房，有利于减轻开发商经济压力。

记者 刘霞