南京南大和园原物业被判退还472.99万元——算清“糊涂账”，小区公共收益终归业主

南京仙林南大和园小区近日维权成功，小区物业给业主现金分红全程直播，在网上引起热议。经法院终审判决，南京亿文物业管理公司向南大和园全体业主返还472.9939万元公共收益及利息，这也是近年来南京物业纠纷案中返还公共收益额度较高的一例，再次让小区公共收益成为关注焦点。

7月20日，“南大和园直播业主分红”的视频火了。直播画面中，业主们开开心心排着长队，七八位工作人员用点钞机数完钱后，为每户业主发放1200元现金。据悉，预留部分费用后，整个分红金额达444万元，分红范围达3694户。

南大和园紧邻南京大学仙林校区，小区规模3800户左右。该小区经过10余年发展，因原物业公司南京亿文物业管理不到位，和业主宜居需求之间的矛盾日益增加。

“整个维权过程长达3年，曲折又艰辛，最为重要的是全体业主齐心协力。”全程参与维权的业主刘新（化名）坦言。业主维权契机是疫情居家办公期间，大家有时间更多地关注小区管理问题。业主们发现物业存在诸多猫腻，比如拒不公开小区公共收益明细、在租赁产权上弄虚作假等，这才意识到公共收益可能被侵吞。为了维护业主权益，小区业委会顶住压力，召开业主大会，最终辞退了原物业公司并要求其返还小区公共收益。

7月3日，南大和园业委会“南大和园”公众号上发布胜诉喜讯，并附上南京亿文物业返还的公共收益472.9939万元、公共收益利息22.5618万元、诉讼费3.2223万元等3张收款凭证。经过业委会和业主多次讨论，7月20日开始，这笔“巨款”以现金分红的形式按户发放。

南大和园业委会负责人介绍，目前该小区设立了公共收益独立账户，小区产生的所有公共收益均打到该账户，在全体业主监督下，由业委会监管使用。

为业委会代理本案的律师党月芳告诉记者，民法典在法律层面已经明确小区公共收益归全体业主所有，但是现实中，受到业委会主体缺失、业主对自己的权利没有足够了解等因素制约，物业公司不公示或不如实公示小区公共收益收支情况多发，使得原本属于全体业主的公共收益被物业公司长期侵占。

近年来，随着业主维权意识增强，这笔不为人知的“糊涂账”浮出水面。“这几年我代理的公共收益维权案件已经有9件。”党月芳介绍，目前她手头上有4件相关案件在跟进，还有两家小区在跟她接触。“这几年，业主跟物业公司打官司要公共收益的案件越来越多，而且胜诉的概率很大。”

“让小区公共收益由‘糊涂账’变成‘明白账’。”南京市中级人民法院民四庭法官刘凡表示。积极回应人民群众对小区公共收益的诉求，对引导小区物业管理进一步走向规范化、法治化具有重要意义。

小区公共收益属于全体业主，那么广大业主怎样才能拿到这部分收益？南大和园维权成功，有哪些经验可以借鉴？

党月芳律师表示，尽管民法典规定小区公共收益在扣除合理成本后属于业主共有，但并不意味着单个业主就能绕过业主大会直接要求分配收益。南大和园维权成功的关键是召开业主大会成立了业主委员会。其次，业主委员会要提起诉讼，必须通过业主大会授权，需要2/3以上业主同意才行。此外，要求物业公司返还公共收益时需要提供相关证据，但公共收益收支账目、资料凭证及经营情况等均掌握在物业公司手中，业主收集证据难度较大。“追讨公共收益无疑是复杂的，争议焦点多耗时长，业委会和代理律师都需要有足够的耐心。”

记者 刘海琴 于英杰